Pensiune turistica

[aannyy]

Asa cum spune si titlul topicului am un proiect de pensiune turistica pe care doresc sa-l pun in aplicare. Proiectul este la stadiul de idee, urmand sa-mi fac niste calcule si sa vad daca reusesc sa-l duc spre finalizare.
In concret detin un teren pe Valea Oltului (600 mp), intr-o zona foarte linistita, in inima muntilor, pe care actualmente am o cabanuta din lemn (foto 1). Langa terenul meu se mai afla un alt teren de 600 mp pe care intentionez sa il cumpar. Am discutat cu proprietarul si ar cam fi de acord sa il marite. In spatele terenului este munte, iar prin fata trece un rau, deci zona este absolut superba. Cautand pe net diverse proiecte am vazut pe un forum o idee de pensiune care mi-a placut ca design (nu prezinta si o schita detaliata).Singurele inconveniente in aceasta zona (am spus-o ca sa para minore desi sunt cele mai importante) sunt reprezentate de lipsa utilitatilor. Daca cu apa menajera nu ar fi o problema, raul fiind foarte aproape, curentul si apa potabila ar pune cateva probleme. Curentul electric ar putea fi asigurat prin construirea unei microcenatrale pe raulet (Rog inginerii sa ma ajute cu idei, sfaturi, etc) iar apa prin captarea unui izvor de prin munte sau astept pareri. Caldura popate fi asigurata prin centrala termica pe lemne (ca doar se prabuseste padurea pe noi).
Daca aveti proiecte de pensiuni, idei, sfaturi, sau daca voi credeti ca merita sa-mi fac un asemenea plan si o asemenea investitie, pls. sa postati pe aci. Astept idei si de pe la arhitactii nostri, cu care poate voi colabora in vederea finalizarii planului meu.

Asa arata acum terenul si cabana

Asa as vrea sa arate 1

Asa as vrea sa arate 2

[zaboss]

Eu zic că tu pui carul înaintea boilor, calea cea mai sigură de a arunca nişte bani pe fereastră. Înainte de a face orice cheltuială, încearcă să răspunzi sincer la următoarele întrebări (nu mie trebuie să-mi dai răspunsurile, ci ţie):
- Care este potenţialul turistic al zonei? Sezonalitate, cursul săptămâni vs. weekend?
- Care este tariful mediu pe noapte în zonă?
- Prin ce te-ai diferenţia de alte oferte turistice în zonă (altceva decât decorul minunat şi serviciile ireproşabile)? De ce să vin la tine şi să nu mă duc în Austria?
- Cum vor ajunge clienţii la tine? Atât dpdv al marketingului, cât şi fizic (drumuri de acces).
- Cum şi unde îţi poţi face reclamă (alta decât site pe internet and "let the google do his job")?
- Cine va opera pensiunea? Cât de uşor găseşti personal calificat în zonă? Care sunt costurile salariale? Eşti capabil să administrezi pensiunea?

Ochiometric, eu estimez în zona respectivă un venit pe cameră de maxim 4000 de euro/an. Atenţie mare la diferenţa între venit şi profit (pentru că, după construcţie, vei avea cheltuieli curente destul de mari). Asta ar însemna un profit de vreo 500-600 euro, net (în ideea că plăteşti toate taxele, ceea ce te sfătuiesc, fiindcă altfel te va costa mai mult). La 20 de camere, ai avea un profit pe an de 10,000-12,000. Cum construcţia în sine te va costa minim 3000 euro/mpc, fă şi tu calculele şi vezi cum îţi iese.

[aannyy]

Eu zic că tu pui carul înaintea boilor, calea cea mai sigură de a arunca nişte bani pe fereastră. Înainte de a face orice cheltuială, încearcă să răspunzi sincer la următoarele întrebări (nu mie trebuie să-mi dai răspunsurile, ci ţie):
- Care este potenţialul turistic al zonei? Sezonalitate, cursul săptămâni vs. weekend?
- Care este tariful mediu pe noapte în zonă?
- Prin ce te-ai diferenţia de alte oferte turistice în zonă (altceva decât decorul minunat şi serviciile ireproşabile)? De ce să vin la tine şi să nu mă duc în Austria?
- Cum vor ajunge clienţii la tine? Atât dpdv al marketingului, cât şi fizic (drumuri de acces).
- Cum şi unde îţi poţi face reclamă (alta decât site pe internet and "let the google do his job")?
- Cine va opera pensiunea? Cât de uşor găseşti personal calificat în zonă? Care sunt costurile salariale? Eşti capabil să administrezi pensiunea?

Ochiometric, eu estimez în zona respectivă un venit pe cameră de maxim 4000 de euro/an. Atenţie mare la diferenţa între venit şi profit (pentru că, după construcţie, vei avea cheltuieli curente destul de mari). Asta ar însemna un profit de vreo 500-600 euro, net (în ideea că plăteşti toate taxele, ceea ce te sfătuiesc, fiindcă altfel te va costa mai mult). La 20 de camere, ai avea un profit pe an de 10,000-12,000. Cum construcţia în sine te va costa minim 3000 euro/mpc, fă şi tu calculele şi vezi cum îţi iese.

In primul rand mizez pe week-end uri si sezonul de vara, la care se adauga craciun, paste, revelion, 1 mai si alte zile gen NATO. De ce ai veni la mine? Pentru ca vrei sa te simti bine si sa te odihnesti in mijlocul naturii. Tot aud pe la TV ca "am fost la munte sa-mi incarc bateriile" dar cred ca Valea Prahovei nu mai reprezinta de mult o zona in care te poti odihni in voie si in mijlocul naturii. Apoi mai conteaza si faptul ca zona nu este inca exploatata, in zona respectiva fiind doare casute de vacanta. Ca sa mergi in Austria cred ca nu-ti permiti in fiecare week-end ca distanta asa ca probabil ai prefera un loc in tara. M-am gandit la posibilitatea de a organiza sporturi in zona (tiroliana din spatele pensiunii din munte pana dincolo de rau, rafting pe raul Olt - 4 km pana la Olt, poate un minigolf, si de ce nu, Paintball in padure).
Publicitatea in ziua de astazi nu mai este o problema, iar caile de acces nu lipsesc: de la DN 7 pana la mine sunt 4 Km drum forestier, practicabil atat vara cat si iarna. Costurile nu sunt calculate inca foarte exact, dar ma gandesc chiar sa incerc sa accesez ceva de pe la UE. Pun in discutie chiar posibilitatea de a ma muta cu locuinta la Sibiu (40 KM).

[zaboss]

Repet, nu mie trebuie să-mi răspunzi Sunt calcule pe care trebuie să le faci înainte de a începe orice cheltuială. Nu sunt deloc în măsură să judec dacă merită sau nu investiţia. Îţi spuneam doar ca ele să fie făcute temeinic înainte de a demara orice cheltuială.
În ceea ce priveşte banii de la UE, e o mică problemă în sensul că, lăsând la o parte că finanţarea este overall maxim 50% (deşi aparent procentele sunt mai mari), banii vin cu întârzieri, deci practic trebuie să-ţi finanţezi singur şi să aştepţi ulterior returnarea banilor. În plus, mai nou eşti obligat să accepţi controale vreme de 3 ani (nu ştiu dacă e bine sau nu, dar e o sâcâială suplimentară).

Revenind, răspunsul tău că "vrei să te simţi bine şi să te odihneşti în sânul naturii" este valabil pentru orice pensiune din ţara asta, nu doar pentru a ta. Pentru rafting ai nevoie de instructor atestat, îl găseşti uşor, câţi bani îţi cere? PaintBall se face peste tot, nu e un avantaj competitiv semnificativ.

Apoi, publicitatea nu e chiar floare la ureche. Trust me.

Don't get me wrong. Nu am ca scop descurajarea, ci aducerea cu picioarele pe pâmânt Ăsta e jobul meu (consultanţa ).

[aannyy]

Ma bucura disutia asta, nici nu am luat-o ca o "judecata", ci, este pur constructiva. Exact de asta am nevoie, de pareri care sa ma ajuta sa stau cu picioarele pe pamant sau sa visez in continuare.
Refritor la
"Revenind, răspunsul tău că "vrei să te simţi bine şi să te odihneşti în sânul naturii" este valabil pentru orice pensiune din ţara asta"
nu stiu daca este valabil pentru orice pensiune. Am fost si la Bran si la Cheia, si in alte zone si nu stiu daca poti numi liniste si relaxare cand din stanga se aud diverse melodii care pot sa-ti placa sau nu, din dreapta vine fumul de mititei stropiti din belsug cu galagie, prin fata trec masini mai ceva decat pe autostrada comparativ cu> in stanga natura, in spate natura, in fata sunetul raului, crede-ma ca toti prietenii mei au apreciat zona ca frumusete si liniste comparativ cu altele, fara a fi pusa in discutie planul meu care dureaza doar de cateva zile pe hartie si cateva saptamani in capul meu.
"Pentru rafting ai nevoie de instructor atestat, îl găseşti uşor, câţi bani îţi cere?" - eu vreau sa aduc turistii la pensiunea mea, castigul venind de aici, raftingul nu constituie un avantaj material neaparat ci doar o posibilitate de a-ti petrece timpul liber.
Asa cum am spus nu am calculat costurile, veniturile si alte aspecte strict financiare, dar daca ma hotarasc sa-l pun in aplicare am sa fiu foarte strict si cu picioarele pe pamant, sper asta cu ajutorul vostru (si al tau, bineinteles )

[zaboss]

Hai că mai am un sfert de oră liber

1. Înainte de a trece la planificare, trebuie să te decizi pe ce tip de clienţi vrei să te axezi. Clienţii sunt de 3 categorii:
- Business
- Vacanţişti
- Ocazionali.
Ultimele 2 nu implică nimic deosebit în etapa de planificare. Prima categorie, da. Potenţialii clienţi de business ar fi firmele de training (sau firmele în general - deşi, de obicei apelează la agenţii turistice). Asta afectează planificarea fiindcă vei avea nevoie de:

- sală de curs (şi dotările aferente);
- teren de sport;
- parcare mai mare;
- sală de mese mai mare;
- mai multe camere cu paturi single decât paturi matrimoniale;
- aprovizionare cu produse "up-market" (adică bere Carlsberg în loc de Burger , LCD în cameră în loc de Teletech, internet obligatoriu ş.a.m.d. );

Toate astea îţi vor greva bugetul destul de mult.

Aici este bine să cauţi pe cineva de la o agenţie de turism care lucrează pentru astfel de clienţi ca să îţi explice mai în detaliu care ar fi necesităţile (în linii mari le cunosc, sunt cele de mai sus dar trebuie discutat detaliile, în special dimensionarea ptr. sala de curs).

2. După ce ai stabilit targetul, începe să tatonezi agenţiile de turism şi firmele pentru a vedea în ce măsură planificarea pe care ţi-o faci la etapa 1 se susţine pe piaţă. Vezi ce preţuri se practică, ce comisioane/discount se oferă agenţiilor/trainerilor şi îţi ajustezi bugetul şi tarifele şi vezi dacă îţi rămâne ceva.

3. Dacă îţi iese pe plus, te poţi apuca de investiţie. Bani poţi găsi şi în străinătate (am citit undeva despre un tip care şi-a făcut creditul pentru maşină în Cipru), fiindcă de băncile noastre nu are sens să să te apropii, mai bine direct la cămătari că măcar acolo ştii de la bun început la ce te aştepţi. În funcţie de judeţ, te poţi lipi de nişte fonduri europene (cu menţiunile făcute într-un post anterior).

[Extremero]

Interesanta discutia asta.
Si eu visam la ceva asemanator... am un teren la Izvoru Muresului, statiune adorata candva de Nicusor, cu baza spotiva mare, super discoteca (pe vremuri a 2-a din tara dupa Vox-ul din Costinesti), partie de schi, "cel mai ozonificat aer" etc etc. Din pacate e toata in paragina si e departe de Bucuresti.

Zaboss in mare masura are dreptate cu tot ceea-ce a scris mai sus.
As avea o singura compeltare:
In Romania aproape de orice business te apuci (mai ales in servicii) SI (!!!) iti faci treaba ca la carte, ai un avantaj competitiv din start. Nu pentru ca ai fi un geniu sau ai oferi ceva unic, ci pentru ca traim intr-o tara de ciocanari, amatori si neseriosi, asa ca prin simplul fapt ca iti faci treaba incepe lumea (clientul) sa te iubeasca.
Iar daca mai esti si meticulos, prietenos si ai habar de ce-si doreste clientul, cu siguranta vei merge pe plus.
Repet, nu neaparat pentru ca esti foarte bun, ci pentru ca ceilalti sunt ciocanari.

Problema e ce inseamna acest plus pentru fiecare.

Pentru 10-20000Eur profit net pe an merita sa faci asta doar daca dpdv spiritual vrei sa te retragi acolo si sa traiesti ocupandu-te de asa ceva. Altfel gasesti mute alte afaceti care sa-ti aduca mai multi bani.
La un business mic trebuie sa fii acolo in permanenta pt altfel nu va merge. Nu ai o structura / organigrama destul de mare astfel incat sa nu se coalizeze gasca intru leneveala in lipsa ta.
Pentru Vacantisti si Clienti Ocazionali recomnadarea celor care au fost acolo inaintea lor este mai presus de orice site sau alta reclama. Deci cam singura sansa e sa stai acolo pentru ca nu-ti vei permite sa platesti un om care sa faca treaba ca si tine.

Daca vrei sa targetezi clasa Business este perfect adevarat ce scrie Zaboss.
Calcule peste calcule, studiezi piata, te uiti in curtea celor care mai fac asta, faci o balanta intre cati bani poti sa investesti si care ar fi universul de clienti pe care i-ai putea satisface cu facilitatile pe care ti le permiti din investitia respectiva. Va trebui sa faci munca serioasa de vanzari... Dar poate intr-o zi te vei putea detasa cat de cat de activitatile zilnice de acolo.

Ai si varianta in care sa faci ceva mai mic dar ultra luxos si/sau unic.
Dar pentru asta va trebui sa ai ceva relatii ca sa-ti poti selecta potentialii clienti.
In cazul asta, in afara de obiectul principal de activitate (turismul) poti folosi locatia respectiva si pentru alte scopuri. (platou de filmare, cabana de vanatoare, intalniri private etc).

Overall, cred ca orice ai face, daca o faci cu putina pricepere si multa exigenta si bun simt va merge.
Ramane de stabilit dimensiunea afacerii si cu ce te alegi de pe urma ei. Si atunci vei vedea exact daca merita sa faci asta sau mai bine te apuci de altceva.

[mirceamc]

Si eu an un teren pe Valea Latoritei (peste deal fata de Voineasa) si am cochetat cu ideea unei pensiuni.
Ce m-a tinut in loc: Este obligatoriu sa fii acolo ca sa poti face o afacere, altfel vei gasi destui care sa leneveasca sau, si mai grav, sa te fure. Eu am o fetita de varsta scolara si nu am putut sa ma mut, asa ca am renuntat.
Iar apropo de clienti astia ii formezi in timp daca esti serios. Iti dau exemplu zona in care am luat eu teren:
In 1998 in zona nu exista nici o pensiune in zona. In 1999-2000 a aparut prima, la care am ajuns la recomandarea unui coleg de servici, care ajunsese intamplator acolo. Prin 2001 a aparut si a doua, transformata in pensiune dupa ce fusese gandita drept casa de vacanta. Aceasta pensiune a evoluat f. frumos datorita proprietarilor, oameni primitori si muncitori. Actual aici sunt aprox 50 locuri de cazare si nu gasesti loc liber in weekenduri din mai pana in septembrie, desi preturile sunt destul de piperate.
In acest moment in zona sunt vreo 5 pensiuni si greu gasesti un loc liber!

[O'neill]

Heeeyyyy!!
S-a pus praf pe topicul asta!!?? In ce stadiu sunt proiectele de pe Valea Oltului si Latorita? O punem de-o intalnire Club Ford la pensiune anu' asta??
@mirceamc: In ce loc ai terenul? Pana in pensiunea Ciobanelul (a lui Razvan Ciobanu ) sau dupa? Am si eu o cunostinta care are o pensiune mai sus (Vila Ursul)! E super frumoasa zona! Am fost si cu ATV-ul p'acolo si am iesit sus in Transalpina!!

Cu respect!

[mirceamc]

@mirceamc: In ce loc ai terenul? Pana in pensiunea Ciobanelul (a lui Razvan Ciobanu ) sau dupa?

Dupa, in Ciunget. Terenul este foarte aproape de intersectia in care la stanga o iei spre Cheile Latoritei si la dreapta spre pensiunea Baciu sau spre turnul de apa de deasupra centralei.

[radur]

Ma bag si eu putin mai ales ca poate la anul ma voi extinde.

Porneste de la premiza ca nu esti singur pe piata si intotdeanu va exista o oferta mai buna si poti pierde clienti.

Chiar daca nu pretul spune tot trebuie sa te diferentiezi prin serviciile oferite.

Cum am de mult timp o afacere de inchireri in regim hotelier in iti pot spune ca in turism omul conteaza iar daca te gindesti ca faci pensiunea si o dai pe mina unui gigel vei regreta.

Eu fac cazari chiar si la 4 noaptea, preiau clientii de la gara sau aeroport chiar daca stau o singura noapte fara sa le iau bani in plus, am avut cazuri cind am cazat clienti fideli gratis pentru o singura noapte sau pentru jumatate de zi, la ofer cadouri la sosire, iar dupa ce pleaca le trimit pe e mail un formular de feed back in care le cer mai ales sa imi spuna ce sa aduc in plus ce sa corectez ce nu le place bla bla.

Daca pot spune asa tu trebuie sa fi si patron si sef si secretara si femeie de servici si asa fara sa iti fie rusine iar cheltuielile conexe trebuie sa fie la limita.

Cunosc persoane care au cumparat apartamente confort 3 in care au investit 20 000 euro sa le faca de lux si care nu le pot inchiria in regim hotelier.

In plus trebuie sa sti ca intotdeana turistul are dreptate chiar daca tu crezi altceva.

[mauru007]

Eu aveam alta idee. S-a gandit cineva sa faca o tabara pentru copii pe la munte? Da una adevarata nu astea comuniste care sunt si in prezent. Ceva pe genul din state unde trimiti copilul o luna sau doua la divrese tabere (muzica, cercetasi, etc.)
O investitie de genul asta asezonata cu niste ponei, o piscina pentru copii, mese de pinpong si alte distractii, profesori care vor sa faca un ban in plus peste vara si sa supravegheze si instruiasca copii cred ca ar avea succes.

[shine]

cum stam cu proiectele? avem unde sa ne cazam la vara?

[aannyy]

Bine zis, proiectele pt. ca a ramas la stadiul de proiect.

[shine]

a construit cineva ceva cu materiale ieftine? ca doar e criza, nu?

hai, ca am chef de ski, unde ma cazez?

[zaboss]

a construit cineva ceva cu materiale ieftine? ca doar e criza, nu?

hai, ca am chef de ski, unde ma cazez?

Pick your choice...